고양창릉 284세대, 지분 25%부터 취득…12월 첫 공급 앞두고 확인할 부담

집값 전액을 한 번에 마련하기 어려운 실수요자를 위한 공공분양 방식이 경기 고양창릉에서 처음 공급된다. 국토교통부는 2026년 11월 4일 고양창릉 S-2블록 전체 1,057세대 가운데 284세대를 오는 12월 지분적립형 주택으로 공급한다고 밝혔다. 입주 때까지 주택 지분 25%를 취득하고 이후 20년에 걸쳐 나머지를 나눠 사는 구조다.

처음 내는 돈과 최종 취득 비용은 다르다

이번 방식의 핵심은 주택 소유권 취득 시점을 나누는 데 있다. 입주자는 최초 25%를 확보한 뒤 4년마다 15%씩 다섯 차례 추가 취득한다. 아직 사들이지 않은 지분에 대해서는 사업자에게 임대료를 납부하며, 국토부는 그 수준을 주변 전세 시세의 90%를 기준으로 설명했다. 따라서 ‘25%로 입주’라는 표현은 나머지 주택 가격이 면제된다는 뜻이 아니다.

추가 지분은 회차별로 취득해야 한다. 다만 경제적 여건 등을 고려해 취득을 최대 1년 유예할 수 있다는 내용도 발표에 포함됐다. 초기 자금뿐 아니라 거주 중 임대료와 앞으로 도래할 지분 취득 시점이 함께 생활비 계획에 영향을 주는 방식이다.

발표 속 예시 가격을 실제 분양가로 보면 안 되는 이유

국토부가 설명에 사용한 5억 1,000만 원은 전용면적 55㎡ 기준 수도권 공공분양주택 평균 분양가격이다. 이를 기준으로 계산한 초기 지분 비용 약 1억 2,800만 원도 제도의 작동 방식을 보여 주는 예시다. 고양창릉 해당 주택의 확정 분양가격이나 개별 신청자의 실제 필요 자금으로 제시된 수치가 아니다. 발표에 함께 나온 주택담보인정비율 40% 적용 역시 도입 검토 사항으로 구분해야 한다.

독자가 모집공고에서 확인할 항목은 명확하다. 선택할 주택의 실제 분양가격, 자신의 신청 자격, 계약 때 필요한 자금, 미취득 지분에 대한 임대료와 추가 취득 일정이다. 이는 특정 상품을 권하는 판단이 아니라, 초기 지분 비율 하나만으로 총 주거비를 계산할 수 없다는 제도 구조에 따른 설명이다.

이익공유형Ⅱ는 별도 도입 절차가 남아 있다

국토부는 지분적립형과 함께 이익공유형Ⅱ도 확대 방향에 포함했다. 이 모델은 주택도시기금 융자를 이용하고 향후 주택 매각 또는 대출 상환 시 차익을 나누는 방식이다. 그러나 아직 법적 근거 마련이 필요해 공공주택 특별법령 개정을 추진할 계획이다. 12월 공급 계획이 나온 지분적립형과 같은 단계에서 이미 신청 가능한 제도로 이해해서는 안 된다.

정부는 청년층 등 초기 보유 자산이 적은 실수요자의 선택지를 넓힌다는 취지를 밝혔다. 연내 발표 예정인 LH의 내년도 분양계획에도 관련 단지를 포함할 방침이다. 앞으로 살펴볼 대목은 발표된 방식이 실제 모집공고의 가격·자격·납부 조건에 어떻게 반영되는지다.

출처: 국토교통부·정책브리핑 11월 4일 발표. 자료 확인: 2026년 11월 4일 23시 14분(한국시간).

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